疫后房地产小阳春是怎么冒出来的?别被数据处理给忽悠!

日期:2020-05-17 09:33:09 | 人气:

最近,房地产似乎很火爆:北京某盘开盘20分钟速卖814套;苏州买家们60秒豪砸12亿,疯抢新盘;深圳288套新房,7分半,被抢购一空;杭州一套千万的房子,中签率仅仅6.2%。疫情后,报复性消费还没来,“报复性”买房,似乎已经开始。

房地产小阳春的说法,打动甚至可以说吓坏了很多人,想以买房来应对,受疫情影响的经济下行。

判断房价未来的走势,首先是数据本身的去伪存真。毕竟,恐慌能导致成交,你的恐慌,是很多企业、机构、个人的财富。一些在朋友圈中刷屏的房产中介所给的数据,甚至是去年的数据。

根据中国房产信息集团(CRIC)的数据,深圳、成都、福州、杭州、淮安、扬州、嘉兴、汕头的交易量,最近几周有所回升,成交量超过了2019年第四季度的平均水平。而根据万得资讯的数据,作为全国风向标的30个大中城市的住宅销售面积3月达到860万平方米,是2月份233万平方米的三倍多。

看起来,果真是个小阳春。不过,很大程度上,这源于对数据的处理。数据处理,不是数据造假,而是通过对数据的呈现方式,来指向特定的结论。

比如,市场成交旺盛的景象,只要把上面采用的月度环比,改为季度环比,结论立刻就变了。环比数据,就是这一期与上一期比。

数据显示,今年一季度全国18个主要城市的二手房总成交量环比降低了39.2%、同比降低了44.6%。北京的新房与二手房加起来成交量,比去年同期锐减48%。

这并不难解释。实际上,3月的数据上升,很大原因是因为1、2月份因疫情而积压的需求在3月开始释放。有的是改善型需求,“卖一买一”,进行到了一半,卖出后必然买进;有的甚至是在1、2月份成交的房子,因为疫情,网签拖到了三月份。

所以,3月份与2月的环比,或者拿几周的数据去和季度平均比,都是失真的,会夸大三月的景气。如果用第一季度的数据去比上一年最后一个季度,相对来说,更真实。但由于包含1、2月份,所以仍有失真。

相对受疫情影响的成交数据,供方数据,更稳定一些,受疫情的影响较小,来看供给的情况。

先看新房,房企仍处在偿债高峰期,内地房企今年一季度到期债务约为1043亿元,到今年3、4季度超过1200亿元,现在融资环境仍然偏紧。面对疫情带来的销售量大幅下降,房企会通过降价等手段加速资金回流。

在二手房方面,根据《3月国民安居指数报告》:2020年3月,全国新增挂牌房源量环比上涨192.2%。一线城市广州、上海、深圳新增挂牌量环比增幅分别为224.3%、196.5%、135.5%。环比数据仍然难以避免失真,不过,二手房挂牌,受疫情的影响更小了——不需要看房,只需要提供图片,所以,同样是环比数据,二手房供给数据的失真比成交数据更小。

相对来说,挂牌数量的增加,很容易解释。一些人是在疫情之中,投资者对后市不看好的获利离场;另一些人,则是疫情影响资金链,业主资金回笼,出售房屋。这都会加大市场供应。

这个结论可以找到佐证——如果成交量下降,供给又在增加,那么,这必然反映在价格下跌上。

二手房方面,有数据显示,全国二手房在线挂牌均价15577元/平方米,环比上涨0.48%。而又有数据显示了相反的趋势,4月5日发布的全国房价行情数据显示,有121个城市3月份二手房价环比2月份下跌。

我们都知道,很多时候,平均数据的意义不大。相比全国平均数据,标杆性城市的数据意义更大——北上广深,3月份二手房价全部下跌,其中北京跌幅为2.85%,上海为5.85%,深圳为1.21%,广州为3.63%。

这里也有环比数据的问题。2月疫情最严重时成交的卖方,一定是急需资金的。所以,3月的价格高于2月,就不难解释。相对来说,1、2月都不是正常的参考标准了,但3月与前几个月的数据比,就更有说服力。根据贝壳研究院的数据显示,3月二手房成交均价较去年12月下降了4.5%。

部分与总和之间,是具有逻辑关系的,所以,那些结构性的数据,往往不是“重点美化”的数据对象,往往能从侧面反应总量数据的问题。

房屋成交的结构数据,显示了刚需的特征。链家18城的成交情况显示,3月,成交面积在90平方米以下的房屋,占比为72.4%,高出疫情前约3个百分点。而北京的数据也从侧面证实了这一点。成交中,450万以下房源占比相较疫情前提高将近7%。购房者中,25-29岁占比均有2%的提升。小面积、低总价、年轻人占比提升,这都是刚需的特征。

小面积、低总价、年轻人占比提升,这都是刚需的特征。结婚、六个钱包买房,资金已经准备好了,被压制2个月的刚需被释放出来,造成市场的回暖。但是,刚需、小户型、年轻人占比上升的市场,是很难推高价格的。

数据反应了过去的趋势,而政策则会预示将来的趋势。为应对疫情的货币政策,成为很多人看多房地产依据。但与数据一样,政策也可有不同的解读。

央行的确增加了资金供给。1月4日,央行降准1个百分点。3月13日、4月3日,央行又两次降准,共释放长期资金约9500亿元。与此同时,央行还动用了超额存款准备金利率、定向中期借贷便利(TMLF)、逆回购、企业贷款考核标准等操作,释放资金。

不过,这些操作的目的是明确的:降低融资成本 优化供给结构,给予疫情中的小微和民企更多支持,很难导致楼市火爆。

而且,货币供给的刺激,是需要生产与消费来承接的,在消费者的消费与企业家的生产活动中循环,基础货币才能获得乘数效应的放大。

现在抑制经济活动的,不是资金因素,而是自然因素。现在,防控疫情仍然影响生产效率。更重要的是,在需求方面,疫情的全球蔓延,严重影响了外贸出口,虽然,2019年,中国最终消费支出对GDP增长的贡献率达到了57.8%,但国内消费也同样受困疫情。

一个在广东外贸鞋厂生产线上打工的打工妹,她的全年支出都算作国内消费,但是,显而易见,如果这家鞋厂因为外贸订单减少,她的收入受损,甚至鞋厂因为没有订单倒闭,她失业了,她的消费开支必然减少,最终就会影响到国内消费。

所以,在消费与生产受到双重抑制的情况下,企业没意愿贷款,银行业要考虑风险,信用创造、基础货币的乘数效应都不高,货币供应的刺激效率就会下降,对房地产的刺激更是有限。

2月21日,河南省驻马店市出台了17项稳楼市政策,其中有:首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%。随后,驻马店主要领导被约谈,要求坚持房住不炒。现在这条政策已被删除。

2月24日,浙商银行宣布调整非限购区域的贷款政策,首套房首付比例从原来的3成调至2成,仅1周不到,这一政策被紧急叫停。

3月12日,陕西宝鸡市印发应对疫情15条,其中提出,各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策,公积金贷款最高额度由40万提高至50万,当日晚间,该政策被撤下。

3月25日,海宁公布官方微博公布消息,3月25日—4月24日首届海宁云上房博会期间,“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行,2小时后,该政策就被删除。

这些各种形式的放开限购,是各地为刺激当地楼市对限购政策做出的试探,但得到的回应是明确的。在中国目前的形势下,在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”政策基调下,未来几个月的房地产信贷政策仍将趋严,各地很难再去做这方面的尝试,更不用说打破。当然,对刚需、改善型的需求,确有放开的必要。改善并不意味着不是刚需,比如二胎家庭,改善与刚需是并存的,多了一个人、老人来带孩子,居住面积需要扩大,这是改善,也是刚需。而且,这些需求很好从政府部门的数据中识别出来。未来的松动,不妨从这个角度考虑。

除了这些小的松动,大范围看,限购政策的改变,会考虑到政策效率。如果缺乏基本面的支持,放松限购对经济刺激不大,房价却被拉的很高,增加整个经济的风险,政策就不会猛然转向。

中国国居民的杠杆已经很高了。尽管我国住户部门杠杆率,即住户贷款/住户存款,低于国际平均水平(62.1%),但近年来增速较快,已经从2008年的17.9%,增加到了2017年末的49%。根据央行发布的《中国金融稳定报告(2018)》,2018年有11个城市超过了国际平均水平,有5个城市超过了80%,属于高杠杆行列。其中,上海为68.2%,59.4%广州为73.4%,深圳为82.3%。另外,深圳、厦门、北京、南京居民的房贷收入比已经超过50%这一警戒位置。

从更大的经济基本面看,2020疫情的影响之下的经济,无法与2003年SARS相比。2003年二季度全国实际GDP增速由一季度的11.1%降至9.1%,下降了约2个百分点。但那时中国经济正处于加入WTO的红利期,SARS得以控制后,经济迅速回升,当年三季度GDP增长10.0%,全年实现10.0%的增长,较2002年提升0.9个百分点。现在的情况与当时并不一样,不要忘记,这一波降准中,第一次降准,是发生在疫情之前。

虽然央行放水往往都能看到房价上涨,但你见过世界陷入严重经济危机的时,各类资产纷纷上涨吗?

刘远举:FT中文网、大家、新京报、南方都市报、澎湃等媒体专栏作家,多家智库研究员。关注时政、财经、互联网,作品见于中外媒体。以深度的分析、冷静的理性、客观的态度去发掘现象背后的事实。