精装修商品房哪些坑需要注意?

日期:2020-06-16 22:16:14 | 人气:

如今精装修房屋买卖在政府的大力推广下,正在成为新的趋势,早在2002年7月18日,建设部就下发了《商品住宅装修一次到位实施导则》(以下简称《导则》),明确房地产市场要逐步取消毛坯房,提供全装修房。

与毛胚房交付相比,精装修住房的“拎包入住”让许多忙于工作的人无需再为装修、选材奔波,邻居之间也不会因为装修的噪音打扰彼此,因此越来越多的人选择精装修住房。但是,交房之前满心的期待在交房时往往会变成“一肚子苦水”,这其中最主要的原因,就是精装修住房的装修质量问题。对于业主来说,以下这些疑问是他们最关心的:

不同于坯房的交付标准有国家强制性标准,精装修房的交付标准目前并没有详细具体的强制性标准,精装修房效果通常会以样板房形式展现,实际交付的房屋应当与样板房一致。依据《商品房销售管理办法》第31条:“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。”所以叫什么并不重要,重要的是给客户提供了什么信息,只要构成“具体确定”而没有作特别说明,都视为交付标准。这符合法理,也符合情理。

但是在实际购房过程中,开发商与购房者可能会在合同中对样板房作为交房标准进行限制,比如约定“样板房仅作为装修风格的参考,不作为交付标准”。此时,若开发商与购房者签订的购房合同中对实际交付的房屋的装修标准另行作了约定,则应当依据双方在合同中约定的交房标准进行交付。

在法院审判实务中,通常会通过专业的检测对房屋是否存在质量问题予以确认。而且,目前开发商常用的商品房预售合同范本也会明确约定,若验收房屋时购房者认为商品房存在质量问题,由双方委托专业的检测机构进行检测。在未提供检测结果的情况下,很难直接认定房屋存在的质量问题足以达到严重影响正常居住使用的程度。

但是,也存在例外,在有些案例中法官也会直接根据“日常生活经验法则”对房屋质量问题是否影响正常居住使用进行判断,如房屋水管损坏、地板被水泡损等需要对房屋地板进行大面积拆除、重做的质量问题。

在一些商品房买卖合同纠纷中,购房者认为例如消防未投入使用等一些公共区域的功能使用存在问题以及公共部位内装修竣工未备案等问题也属于不符合交房标准的范畴,法院通过判决明确“消防系统未投入使用,并不代表消防系统不能使用或不符合安全要求,属于行政处罚的范畴”,可见,在民事领域,法院并不要求房屋的一些“形式要件”,还是从实际上是否不能使用、是否影响生活居住出发考虑开发商对购房者的责任。

退房,即购房人的单方解除合同权。除了双方明确约定的情形之外,一般不支持单方随意解除合同。法律规定可以单方解除合同的质量问题只有两种情形,一是主体结构质量不合格;二是存在质量问题严重影响正常居住使用。前者与精装修关系不大,我们重点讨论后一种情况。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”。

延期交房,是指超过合同约定的时间交付房屋。这种情况下,除出卖人能证明存在不可抗力或者其它免责事由,都应向购房人承担违约责任。双方在合同中事先有约定的,按约定履行,没有约定或者约定不明的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条,经买方催告后三个月内仍不能交付的,买方有权解除合同。

精装修房屋由于增加了室内装修工序,工期较毛坯房延长三至四个月,甚至更多,由于室内装修存在多工种交叉作业,质量控制的要求较高,稍有疏忽,就可能造成不能按期交付。在工期不足的情况下,开发商究竟应当赶工交付,再花时间精力整改,还是为了保证质量,宁可延长工期、承担延期交付的违约责任,需要从具体情况出发,作出取舍。

精装修房屋比毛坯房更容易出现质量缺陷,比如门窗变形、地板起翘、瓷砖或粉刷层空鼓、墙壁污损等,这些都不影响合同目的的实现,不影响交付,更不影响合同的履行,但购买人有权要出卖人进行维修或者更换,使购房人得到无瑕疵的产品。