告别大拆大建时代,“退房令”下巨头撤出楼市,房地产新趋势明朗

日期:2020-05-17 09:33:53 | 人气:

俗话说,三百六十行,行行出状元。这句话确实没毛病,但还有一句话,“男怕选错行,女怕嫁错郎”,同样也有道理。房地产行业这些年快速发展,铸就了一个一个造富神话,开发商赚得盆满钵满,买房人身价飙涨,从事房地产行业的收入水平,与金融、互联网等高薪行业相比,也不落下风。

当然,不买房也不代表不能共同富裕,有这样一类群体,那就是拆迁户,在很多人印象中,“拆迁”二字就是暴富的代名词。无论你的房子有多么破旧,门前只要挂着一个大大的“拆”字,意味着“金山银山”。

比如据中国经济网报道,在2010年时,广州天河区新塘村改造,拆迁过后,人人都是百万富翁,最多一户拆迁估价超5000万元。还比如中国基金报报道,深圳一个叫“白石洲”的城中村,全村共计1878户,平均每家的拆迁面积都在500-600平方米,平均每家的身价都在3500万元-4200万元之间。一个个土豪诞生,成为了很多人艳羡的对象。

面对此种现象,身边一些人还起了“曲线”买房致富的主意,他们专盯着城中老房子买,越老越好。不过,拆迁只是一个时代的印记,随着棚改攻坚十三五攻坚接近尾声,依靠拆迁暴富或行不通了。

早在2018年7月住建部的政策吹风会上,副部长黄艳就明确表示,“城市规划建设要摒弃急功近利和大拆大建”。很明显,大拆大建的老路不会继续下去,除了一些危旧房可能会拆,但大面积的拆迁基本不会有了。在业内人士看来,拆不起或是“能不拆则不拆”的重要原因之一。随着房价的不断增长,以及居住密度几何级倍增,要拆这些房子几乎是无法现象的,开发商要想不赔钱,现在已经是20-30层的高楼,难道要建70、80层来平衡成本吗?显然不太容易实现。

在去年底的中央会议上,国家提出了“加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造”。棚改退去,旧改登场。在今年4月14日的“国常会”上提出,2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,比去年的数量增加了一倍,意味着旧改提速。目前各地相继发布旧改信息,如北京市公布了老旧小区名单、陕西推动老旧小区复工、浙江发布城镇老旧小区改造技术导则等等。有理由相信,我们将有越来越多的老旧小区迎来“旧貌换新颜”。

根据证券日报报道,早在2010年,国家就要求78家央企退出房地产市场,起因源于央企常常给人以财大气粗的印象,不断斥巨资入市拿地。很显然,为了维护房地产市场健康平稳发展,是央企被要求退出楼市的主要动因。与此同时,保留了16家涉房地产央企,但也并不是不退,按照房地产研究人士的话说,随着市场一路向好,房企对股权更加惜售,彻底退出的步伐慢了些而已。

从房地产市场销售情况来看也是如此,2010年至今,是商品房发展的“黄金期”,商品房销售面积从10亿平米增长到2019年的17亿平米,如此好的市场,房企自然爱不释手。

不过,随着楼市调控不断深入,要维护市场健康平稳,更是需要多管齐下。根据观察者网报道,中央通报了对国家电网第三轮的巡视整改情况,国家电网表示“下决心退出传统制造业和房地产业务”。与此同时,中国航空集团也表示“清理低效房产、退出房地产业务”。不仅如此,根据新浪财经综合报道,碧桂园日前也接手了中国重汽100%国有产权及债权转让项目。还有杭钢集团、物产集团等国企加快收缩退出房地产等等。

融创老板孙宏斌在2019年11月5日民生银行不动产年会上有一段喊话是这样的:“在座开发商这些年里一直在抢占的是增量,有那么多增量,所以大家日子都好过。但是到了现在以后,就是这15万亿存量,在这上下,这个时候就难做了。从大家抢增量到抢存量,这其实是一个特别大的变化”。从孙老板这段话中可以感受到,房地产的高峰期发展期渐渐远去。当然,他不是第一位先知先觉的人,这些房企巨头也在从房地产中抽身。

比如不得不提这几天刷屏的“万科养猪”事件。一时间各种解读报道众说纷纭,有人说是万科看到养猪大户赚钱太狠了,也想分一杯羹,也有人说房地产不好干了,需要另寻出路,笔者认为这两者原因都有。中国房地产报一篇题为“万科“养猪”背后,地产霸权的褪色”,其中说到,“万科在国内的市场占有率,已经超过其对标的帕尔迪在全美4%左右的水平”。就目前国内房地产市场而言,“企业每前进一步,提升1个百分点,都走得艰难”。此外,恒大投巨资造车、碧桂园进入机器人行业,这些都已经不是新闻。

一句话,房地产再上升的空间已经很小,寻找新的利润点才是他们眼下正在走的路。在这条路上,大把的钱可能会打水漂,挫折与失败在所难免,但无论这条路走得如何艰辛,但必须得走。对于房地产来说,一个旧的时代过去,一个新的时代到来。

房地产在经历二十多年的快速发展,随着城市化率过60%,人均住房面积近40平米,房地产高速增长的基础已经不复存在。在政策层面,国家多次强调“房住不炒”,首次提出“不以房地产刺激短期经济发展”,意味着房地产“一家独大”的时代渐渐远去。随着房地产长效机制不断建立,包括房产税,甚至空置税等,都将对房地产健康平稳发展起到保驾护航作用。而房企巨头们正是看到了这一点,不断开展跨界经营,多元化发展,为后期转型埋下伏笔。

房地产健康平稳发展,并不意味着房价会大跌。正如人民日报此前的评论所说,“中国房地产市场拒绝大起大落”,在这种情况下,暂时买不了房的人,还可以选择租房。对此,在业界称为具有标志性意义的事件是,2017年7月住建部等九部委发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》文件,而这一年被视为“租售并举”的元年。租房继买房之后,成为国家重点发展方向,租赁房开启了快速发展模式。

据澎湃新闻报道,5月9日,中国建设银行分别与广州、杭州、济南、福州、郑州、苏州等6市签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》,在未来3年提供80万套(间)政策性租赁房,中国建行为此提供1900亿贷款支持。住建部住房保障司相关负责人表示,政策性住房主要面向非户籍常住人口和新落户的新就业大学生等群体。

小结一下,随着房地产市场红利期逐渐过去,各房企巨头顺势而为开启多元化发展,房地产呈现健康平稳发展和住房多主体供应的新趋势。在这样的背景下,笔者还想对购房者说一句,如果是自住买房,问题不大,但如果还抱着过去的炒房思想,很有可能得不偿失。当然,对于经济条件暂时不足的刚需来说,也没有必要硬着头皮买,毕竟房地产市场平稳,也不急于一时,租房政策越来越完善,我们还可以选择租房。