法学苑丨电视剧《安家》热播 顺便学学咋避房产交易那些“雷”

日期:2020-04-12 11:36:01 | 人气:

近期由孙俪 、罗晋领衔主演的电视剧《安家》正在热播,这部聚焦于房地产中介的电视剧引发热议,其中涉及不少与日常生活相关的法律问题。

剧中,房产经纪人房似锦辗转奔波许久,为林茂根林老板找到了其口中描述的老洋房向公馆,又经过多方打听,联系到向公馆的原主人向玉荣的后代。林老板不仅将看护了向公馆数十年之久的耿运来夫妇骗出了向公馆,还绕过了房似锦,私下与向家继承人完成交易。

北京朝阳法院亚运村法庭法官助理王岩认为,向家继承人于本世纪通过合法方式取得了房屋所有权证,可以证明自己是向公馆的合法所有权人,这时林老板作为房屋购买者,如果没有证据证明林老板是明知向家继承人无权处分或者有其他重大过失,亦或存在与向家继承人恶意串通损害第三人利益情形,林老板以正常市场对价购买房屋的买卖行为就是有效的;反之就是无效的。

林老板明知向公馆产权存在争议还与向家后人签订房屋买卖合同,其合同效力需要法律予以确认。

因此,耿运来才能在大家的帮助下拿起法律武器向林老板主张权利,使林老板不得不放弃背信弃义的行为。

在交易过程中,经验老道的房产中介店长徐文昌曾善意的提醒过房似锦,一定要和林老板签好中介协议。然而房似锦却始终坚信林老板是个好人,并没有在意这件事,直到林老板“跳单”与向家人私下完成交易,房似锦后悔万分。

王岩认为,跳单”并非严格的法律术语,在房产中介的居间服务中,“跳单行为”指的是买卖或租赁的一方利用了中介公司的房源信息后,绕过该中介机构直接与另一方达成交易的行为,或者是绕过该中介机构通过其他机构与另外一方达成交易的行为。

林老板未与房似锦签订《中介协议》,但接受房似锦介绍的房源和房主信息后,绕过房似锦私下与向家继承人完成交易并办理了过户手续,林老板确实存在“跳单”行为。而由于房似锦未与林老板签订《中介协议》,林老板“跳单”行为并不构成法律层面上的违约。

王岩解释,居间合同是一种特殊的委托合同,委托合同双方均具有任意解除权。在居间合同中,“跳单”行为是实质上是行使任意解除权。换言之,“跳单”行为并未违反法律强制性规定。

然而实践中,房屋中介公司在签订居间合同的时候,通常会通过格式条款的形式明确禁止“跳单行为”。

司法实践中,根据最高人民法院人民法院2011年12月20日发布的1号指导案例,其裁判要点中明确了房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。

综上,界定“跳单行为”是否构成违约,关键在于:首先,需判断合同中关于“跳单条款”不违反法律强制性规定,不存在《合同法》第五十二条导致合同无效的情形;其次,需要综合考虑委托人是否利用了居间人提供的房源信息、机会等,如果委托人通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,即未利用先前与之签约的中介公司的房源信息,则不构成“跳单”行为的先置条件,不违反委托合同。

审判实务中,“禁止跳单条款”是否能够得到支持,仍需综合考虑该条款约定是否存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,以及委托人是否利用了居间人的房源信息及机会等。

解放前,向公馆的原主人向玉荣将向公馆的两间耳房赠予耿运来的爷爷(当时的向公馆管家),并有《赠予书》为证,耿运来一家三代人七十多年来一直居住在向公馆里,而林老板在明知该事实的情况下,与向家后人签订了合同,并取得了具有法律效力的房产证,现耿运来依据《赠予书》原件要求重新对向公馆进行确权。

王岩认为,首先,需要先对《赠予书》的法律意义进行界定。房屋赠与,指一方(赠与人)自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人(受赠人),他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与的双方当事人应订立书面合同。本集剧情中,向玉荣将两间耳房赠与耿运来的爷爷并出具《赠予书》,实际上已经符合赠与合同的构成要件。

其次,需要分析房屋赠与合同是否已经生效。剧中,向玉荣出具了《赠予书》,并将房屋实际交付给受赠人耿老爷子,受赠人接受赠与房屋后,耿家三代人一直居住在该处房产中,双方达成合意并实际履行,赠与合同已经生效。再次,未办理过户登记手续的赠与合同是否有效。房屋赠与同房屋买卖一样,都属于所有权的转移。根据我国《合同法》第44条、1999年12月19日最高人民法院《关于适用(合同法)若干问题的解释(一)》第9条的规定,赠与合同仍然有效,但赠与的房屋所有权不能转移。因此在房屋过户登记之前,房产赠与合同虽然成立并已生效,但并未产生不动产所有权转移的法律效力。

结合剧情,林老板作为现在向公馆的所有权人,耿运来可以通过法院确定合同效力后另行主张权利,或双方协商一致支付房屋相应的对价款。